STEPS OF A REAL ESTATE PURCHASE IN FRANCE
Here are a few things you need to know if you are willing to buy an apartment or house in France :
* The buyer has to make an offer. This is the first step and it doesn't suppose a definitive commitment from the buyer, only the owner of the apartment is committed as soon as he gives his written return agreement on the buyer's proposal.
* When the owner of the apartment and the buyer have reached an agreement on the price, an appointment is organized in order to sign the commitment. The buyer can choose to have a solicitor to assist him for this signature. As soon as this document is signed, the seller / owner is committed. Only the buyer has the opportunity to call off the deal during 7 days only and with no fees. After 7 days, if the buyer changes his mind and decides not to purchase the apartment, he will loose the 10% (maximum deposit) already given to the seller on the day of the commitment signature, unless the buyer needs a loan to be accepted.
* The next step is the definitive signature in front of the solicitors of the buyer and the seller. After this signature, the buyer receives the keys of the apartment and has to pay the balance outstanding. The waiting period between the signature of the commitment of the 2 parties and the definitive signature is 2 or 3 months.
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LE BILAN DE SANTE DE VOTRE BIEN IMMOBILIER
Repérage amiante
Décret n°2002-639 du 3 mai 2002 (modifiant le décret n°96-97 du 07/02/96 et 97-855 du 12/09/97), arrêté du 02/01/2002 et 22/08/2002. Norme NF X 46-020.
 Le présent décret s’applique aux biens immobiliers bâtis, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Méthodologie
Notre mission consiste à rechercher, de manière visuelle et non destructive, les matériaux et produits susceptibles de contenir ou contenant de l’amiante, selon une liste définie par la réglementation.
En cas de doute sur un matériau, nos experts réalisent des prélèvements d’échantillons qui seront analysés par un laboratoire agréé. Validité Les repérages réalisés après le 01/09/2002 sont valables tant qu’il n’y a pas modification de la réglementation en vigueur.
Validité Les repérages réalisés après le 01/09/2002 sont valables tant qu’il n’y a pas modification de la réglementation en vigueur Diagnostic Technique Amiante (DTA)
 Article 10-2 et 10-3 du décret du 7 février 1996 modifié et arrêté du 22 août 2002.
Obligation du repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir ou contenant de l’amiante et notamment avant toute opération d’entretien ou de maintenance.
Avant le 31/12/2003 : pour les établissements recevant du public de la 1ère catégorie à la 4ème catégorie et pour les immeubles de grande hauteur.
Avant le 31/12/2005 : pour les parties communes des bâtiments collectifs d’habitation, les locaux de travail y compris industriels et agricoles et les établissements recevant du public de la 5ème catégorie.Constat de Risque d’Exposition au Plomb
Loi n°2004-806 du 9 Août 2004 (décret d’application en attente).
La nouvelle réglementation pour la lutte contre le saturnisme remplace les ERAP par les CREP, pour toute vente d’un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949 (en lieu et place du 1er janvier 1948 pour les ERAP).
Pour le locatif, les bailleurs disposent d’un délai de 4 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi (parution des décrets d’application au journal officiel) pour effectuer les CREP.
Pour les parties communes des immeubles à usage d’habitation, les copropriétaires disposent d’un délai de 4 ans à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi pour effectuer un CREP. Tous les travaux portant sur les parties communes doivent être précédés d’un CREP
Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb
 Loi n°98-657 du 29/07*1998, décret n°99-484 du 09/06/1999.
Notre mission consiste à rechercher la présence, la quantité et l’accessibilité du plomb dans les revêtements (peintures et enduits) pour les biens d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Janvier 1948.
Méthodologie
Nos expertises sont réalisées à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X (NITON XL30F) permettant une mesure précise et immédiate de la teneur en plomb des revêtements.
Validité
Les ERAP sont valables un an.
Exclusion
Les canalisations en plomb ne sont pas concernées par les ERAP.Recherche du plomb dans l’eau
Décret n°95-363 du 5 avril 1995 modifiant le décret n°89-3 du 3 janvier 1989
Directive Européenne n°98/83/CE du 3 novembre 1998.
 Depuis le 26 décembre 2003, la valeur en plomb maximale admise au point de consommation est fixée à 25µg/litre et passera à 10µg/litre à partir du 25 décembre 2013.
Méthodologie
L’analyse est effectuée sur des échantillons prélevés aux robinets de consommation à l’intérieur des logements grâce à un appareil portatif permettant une mesure précise et immédiate de la teneur en plomb dans l’eau. D’autres échantillons sont aussi prélevés au point de branchement de l’immeuble sur le réseau public, et ce pour mettre en évidence la teneur en plomb imputable au réseau interne de l’immeuble.Etat parasitaire
 Loi n°99-471 du 8 juin 1999, Décret n°2000-613 du 3 juillet 2000, Arrêté du 10 Août 2000.
Norme NF P 03-2000.
Méthodologie
Notre mission consiste, pour le bâti et le non-bâti, à sonder et à examiner, à l’aide d’outils appropriés, les éléments en bois visibles et accessibles.
La mission sur le bâti se limitera à rechercher des traces de termites dans les bois d’œuvre de l’ensemble immobilier, sans démolition, dégradation lourde ni manutention.
Validité
Ce rapport n’a de valeur que pour le jour de la visite et est valable pendant 3 mois. Il ne pourra servir lors de démolition ou de travaux.Vérification des installations de gaz
Loi n°2003-8 du 03/01/2003 (décret d’application à paraître)
Le vendeur d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel devra produire un diagnostic de son installation pour être exonéré de la garantie pour vices cachés.
Méthodologie
L’expert ACOBEX vérifie la sécurité de l’installation gaz au regard de la tuyauterie fixe, des raccordements, de la ventilation, et du contrôle des appareils et de l’atmosphère.
Validité
Le certificat devra avoir été établi depuis moins d’un an à la date de l’acte authentique.Mesurage de superficie « Loi Carrez »
 Loi n°96.1107 du 18 décembre 1996, décret n°97.532 du 23 mai 1997
Notre mission consiste à certifier la superficie privative du bien immobilier référencé, selon la déclaration du propriétaire et sous réserve de vérification de l’acte de propriété.
Méthodologie
Notre opérateur utilise un télémètre laser permettant de mesurer avec précision la surface privative du lot concerné ainsi que celles non prises en compte, conformément à la réglementation.
Validité
Le mesurage reste valable tant qu’il n’y a pas de travaux entraînant la modification ou la destination des pièces.
Exclusion
Les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m ne sont pas comptabilisées en tant que surface habitable.Diagnostic des piscines
 Loi du 3 janvier 2003
Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privées nouvellement construites, à usage individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.
Le 1er mai 2004, les piscines existantes, des habitations données en location saisonnière, et le 1er janvier 2006, toutes les autres piscines existantes devront être équipées d’un tel dispositif.Etat des lieux
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifie la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986)
Ce certificat permet au propriétaire et au locataire d’un logement de comparer l’état du bien loué en début et en fin de bail.
L’expert ACOBEX établi un constat comparatif des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire afin d’imputer à ce dernier les dégradations dont il se serait rendu responsable, pour assurer la remise en état du logement sans préjudice pour le propriétaire.Certificat du Logement Décent
Loi n°2000-1208 du 13/12/00 et décret n°2002-120 du 30/01/02
Le logement décent doit satisfaire aux conditions de sécurité physique et de santé des locataires, doit être aux normes de surfaces et d’habitabilité, ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire et doit être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.Conformité aux normes de surfaces et d’habitabilité
Selon le décret 91-1111 du 25/10/1991 relatif aux prêts conventionnés
Mandatée par les organismes bancaires, notre mission consiste à vérifier que votre future acquisition correspond aux normes de surfaces et d’habitabilité en vigueur afin d’accéder aux prêts conventionnés et aux prêts d’accession sociale.Certificat « Loi de Robien »
Loi n°2003-590 du 02/07/2003
Les mesures en faveur du logement locatif sont élargies à l’ancien, en cas d’acquisition suivie d’une réhabilitation conséquente.
La réhabilitation doit être attestée par un professionnel du diagnostic ayant établi deus états descriptifs (avant/après travaux).
Un arrêté (JO n°295 du 21/12/2003) définit la nature de l’ampleur des travaux de réhabilitation à prévoir pour pouvoir amortir le coût de l’acquisition des travaux.Certificat de Performance Energétique
Directive Européenne n02002-91-CE du 16/12/2002
Ce certificat fera apparaître la consommation énergétique et permettra de guider les propriétaires et locataires dans leur stratégie d’économie d’énergie. Il permettra également la limitation des émissions de gaz à effet de serre.
Obligatoire à partir du 1er juillet 2006 pour les ventes immobilières et à partir du 1er juillet 2007 pour les locationsConformité des réseaux d’évacuation d’eau
A l’aide de colorants biodégradables, le technicien ACOBEX identifie et repère les différents réseaux d’évacuation des eaux de votre bien immobilier (Eaux usées, Eaux vannes, Eaux pluviales).
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ACOBEX : QUI SOMMES-NOUS ?
 Tous les techniciens ACOBEX sont détenteurs de certificats de compétence et suivent régulièrement des formations leurs permettant de suivre au plus près l’ensemble des règlementations.
Les techniciens ACOBEX utilisent les outils les matériels adaptés à une méthodologie conforme à la réglementation.
ACOBEX vous garantit une intervention et la rédaction des rapports dans les plus brefs délais (24h en cas d’urgence)
ACOBEX est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle délivrée par la « Mutuelle du Mans Assurance » n°112.557.061.
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