ACTUALITÉS, Éditorial, Immobilier 3 juillet 2017

Acheter un bien immobilier en Floride

Acheter une maison ou un appartement à Miami est un rêve pour beaucoup d’entre nous. C’est bien plus facile qu’on ne le pense ! La Floride et Miami, ville ensoleillée de la côte Est est à nouveau en plein boom après la crise financière. C’est le bon moment pour investir.

Un développement permanent.

Si Miami est connue pour son soleil et ses plages magnifiques, c’est aussi un essaim de constructions architecturales plus impressionnantes les unes que les autres. Ce développement urbain est toujours d’actualité avec 7 projets titanesques prévus pour 2020. L’opportunité d’un investissement durable car le visage économique, touristique mais aussi résidentiel de la ville s’intensifie.

Les allers-retours ne sont pas indispensables.

Via une procuration écrite, le « power of attorney », vous n’êtes pas obligé d’assister à la vente. Vous pouvez mandater un représentant qui se chargera d’être présent lors de la transaction, et donc éviter les vols allers-retours pour Miami. Pratique …

Financer son investissement.

La crise des Subprimes loin derrière nous, les banques accordent plus facilement un crédit afin d’investir. Il y a certaines conditions à remplir entant qu’investisseur étranger sur le sol américain. Voici, à titre d’exemple, celle de la banque internationale HSBC en 2014 :

  • Un dépôt de $100,000 à la banque sur un compte, en parallèle du crédit.
  • Un acompte de 30% ou 40% de la valeur du bien. Le taux varie souvent, selon la période à laquelle vous allez effectuer l’achat.
  • Une limite d’emprunt fixée à plus de $3,000,000. En faisant le calcul, selon le pourcentage demandé pour l’acompte, cela signifie que l’acheteur étranger peut investir dans un propriété allant jusqu’à $4,300,000.
  • Des réserves financières suffisantes pour payer 12 mois de crédit, de maintenance et d’impôt. Cette somme doit être déposée également, en plus des $100,000 demandés plus haut.
  • Des crédits allant de 15 années, à 30 ans.

Parallèlement, les banques souhaitent des relations à long terme.  Le dépôt de $100,000 est une preuve de cette relation souhaitée. Ainsi, les banques internationales vous demanderont de prendre plusieurs comptes au sein de leur établissement. Rien ne vous empêche de vous tourner vers des banques plus petites qui seront à même de vous apporter plus de flexibilité.

Les impôts.

Pour commencer la taxe foncière varie entre 1,75% et 2% de la valeur de votre bien. Vous avez la possibilité de déduire fiscalement cet impôt. L’impôt sur le revenu ne vous concerne pas si votre bien en Floride est votre résidence secondaire.

Si vous souhaitez faire de votre propriété à Miami votre résidence principale, le Homestead Exemtion, un abattement maximum de $50,000, peut faire économiser aux propriétaires environ $1,000 par an sur leurs impôts. Par ailleurs, avec la Homestead Exemption en Floride, le propriétaire est taxé tous les ans uniquement sur la valeur initiale de son bien : le prix d’achat. Il faut néanmoins ajouter à cela 3% du prix d’achat en plus, chaque année. Enfin, la Homestead Exemption existe également pour protéger le bien immobilier en cas de dette contractée par le propriétaire (non liée à l’appartement ou à la maison). Le bien ne peut alors être saisi par le créditeur.

Si vous revendez votre bien, suite à un investissement, et en tirez une plus-value, vous pouvez être exempté de la taxe de 15% en réinvestissant immédiatement dans un autre bien.

Il n’y a pas d’impôt sur la fortune en Floride, seule la taxe foncière dépendra de la valeur de votre patrimoine immobilier.

La copropriété

Acheter en copropriété dans du neuf permet un délai de rétractation de 15 jours après la signature du contrat. Si cette copropriété n’est pas neuve, le délai sera de trois jours. Les frais de copropriété se basent généralement sur les mêmes besoins qu’en France. Il est préférable de prendre une assurance couvrant l’intérieur de l’appartement et tout ce qui appartient au propriétaire. Les charges de copropriété varient énormément selon les zones de Miami. L’assurance générale de l’immeuble couvre également les dommages liés aux risques naturels comme les ouragans ou les inondations.

Pour résumer, voici les 9 étapes d’une opération immobilière à Miami :

  1.  L’annonce pour une vente d’appartement ou de maison sur la ville de Miami est émise. Nous parlons alors d’offre d’achat, mise à disposition de tous les acheteurs intéressés.
  2. L’offre rencontre des personnes intéressées. Sont organisées des visites du bien en question.
  3. Un contrat/bail est ensuite rédigé selon les différents vœux du vendeur et les formules propres l’Association des Agents Immobiliers de Floride.
  4.  Arrive ensuite le moment pour l’acheteur de faire une offre et donc de déposer un acompte. Il arrive parfois qu’un acompte provisoire d’environ $1,000 soit suffisant.
  5. L’offre est alors acceptée ou non. En cas de refus, le vendeur peut lui-même revoir son offre à la baisse et faire une contre-offre.
  6. Lorsque le contrat est signé, une contre-visite est organisée après : l’inspection. Une inspection lors de laquelle les acheteurs, le vendeur et l’agent immobilier feront le point sur les défauts éventuels du bien, les travaux éventuels à prévoir et l’état global de la maison ou de l’appartement.
  7. L’acheteur, une fois le contrat signé, est ensuite tenu de compléter son dépôt provisoire, avec son acompte définitif. On parle en général de 30% à 40% du prix de vente pour un investisseur étranger.
  8. Les commissions versées à l’agence ne sont pas à la charge de l’acheteur, mais à celle du vendeur. Elles représentent environ 6% du prix de la vente.
  9. Suivant l’établissement choisi pour verser le dépôt sur un compte, l’enregistrement de la vente se déroulera soit au cabinet d’avocats choisi, soit à la Title Company. Ce sont eux qui feront le lien avec la banque qui vous aura accordé (si besoin) votre emprunt et récupéreront l’ensemble des documents. Prévoir des frais à verser au cabinet à la Title Company lors de cette étape de l’enregistrement : moins de 1% du prix de vente

Nos biens en Floride

Sources : investir.us

Lucile
Posté par

Lucile

le 03 juillet 2017