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ACTUALITÉS, Immobilier 24 février 2020

Immobilier montagne : le palmarès 2020 des stations

Les prix sont globalement en hausse et atteignent parfois des hauteurs stratosphériques. Le marché français intéresse à la fois les touristes, les investisseurs et les étrangers.

« A l’image du marché immobilier national qui a connu une année 2019 exceptionnelle, celui de la montagne a également bien performé, avec un volume de transactions au sommet », se félicite Jean-Jacques Botta, président de la chambre Fnaim Savoie Mont-Blanc.

Pour autant, toutes les stations ne sont pas logées à la même enseigne. En l’occurrence, tout sur ce micromarché montagnard est question de massif mais aussi d’image touristique. Ainsi, parmi les six massifs français (Alpes du Nord, Alpes du Sud, Jura, Massif central, Pyrénées et Vosges), ce sont les Alpes du Nord qui trustent les premières places du podium en matière de prix, avec une moyenne de 4.895 euros le m² appartements et chalets confondus, selon la récente enquête réalisée par Meilleurs Agents. Loin devant les Alpes du Sud (2.549 euros/m²), le Jura (2.484 euros/m²), le Massif central (2.083 euros/m²) et les Vosges (2.055 euros/m²).

Quant aux Pyrénées, ils clôturent ce classement avec un prix moyen inférieur à 2.000 euros le m² (1.940 euros/m² plus précisément). Et cet écart tarifaire tend à s’accentuer au fil des années. Alors que les Alpes du Nord ont vu leurs prix augmenter de 5,6 % en 2019 et d’un peu plus de 12 % en seulement trois ans, les Pyrénées eux n’ont enregistré respectivement sur les mêmes périodes qu’une hausse de 1,7 % et de 5,3 %. Pire, alors que leur prestigieuse voisine ne cesse de progresser, les Alpes du Sud ont pour leur part essuyé un recul de leurs tarifs immobiliers de 2,5 % au cours de l’année écoulée, enregistrant de fait une baisse de l’ordre de 3 % en trois ans.

Principale explication de cette évolution : les prix immobiliers des stations sont déterminés par leur  accessibilité en voiture ou en transports en commun, leurs infrastructures, leur offre de commerces, leur niveau d’enneigement ainsi que les activités qu’elles peuvent proposer aux vacanciers. Or, souligne Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents, « à la différence des Alpes du Sud, les Alpes du Nord se révèlent extrêmement faciles d’accès avec la proximité de l’aéroport de Lyon mais surtout de Megève ainsi que celle du TGV. De plus, c’est dans ce massif que se trouvent les plus grands domaines skiables et les stations réunissant le plus d’infrastructures ». A ces considérations matérielles et pratiques s’ajoute également une question d’image et de typologie de clientèle qui jouent tout autant sur les prix.

« Les sports d’hiver sont porteurs d’une certaine forme de vecteur social. Plus que partout ailleurs dans l’immobilier, l’adresse compte énormément, au sens où elle constitue un marqueur de richesse. » A cet égard, alors que les Alpes du Nord sont plébiscitées par une clientèle aisée notamment francilienne et internationale, « les stations des Pyrénées sont davantage prisées par les Toulousains et les Bordelais ayant un pouvoir d’achat inférieur à celui des Franciliens, et sont peu recherchées par les acheteurs étrangers, exceptés espagnols.

Quant à celles du Jura, outre le fait qu’elles soient plus familiales, elles attirent une clientèle un peu moins faite de vacanciers mais davantage de frontaliers qui choisissent d’y installer leur résidence principale. A l’image, par exemple, de la commune des Rousses ou celle de Métabief », détaille Thomas Lefebvre.

Le trio de tête

Autant de raisons qui expliquent le niveau particulièrement élevé des prix dans certaines stations des Alpes du Nord. A commencer par Val d’Isère, Courchevel et Megève qui, avec respectivement 11.665 euros, 10.242 et 8.884 euros le m², affichent des tarifs comparables, voire supérieurs aux arrondissements parisiens. Pour mémoire, le mètre carré moyen dans le XVIe arrondissement de la capitale atteint aujourd’hui 11.122 euros. Si ces trois communes présentent des prix stratosphériques, toutes les stations de ce massif ne sont néanmoins pas hors de prix. A l’image de Gresse-en-Vercors, où l’on peut encore s’offrir un bien pour 1.594 euros/m².

Dans les Alpes du Sud, Auron conserve le titre de station la plus chère du massif malgré un léger recul au cours des douze derniers mois (4.316 euros le m² en 2019 vs 4.435 euros en 2018). Et ce, loin devant Montgenèvre (3.795 euros/m²), Isola 2000 (3.463 euros/m²), Serre Chevalier (3.333 euros/m²), Vars (3.103 euros/m²) ou encore Valberg (3.023 euros/m²).

Enfin, du côté du Jura, des Pyrénées, des Vosges et même du Massif central, aucune station ne dépasse pour sa part les 2.600 euros du m². Ainsi, à Métabief, commune de montagne pourtant la plus onéreuse du Jura, le tarif moyen atteint seulement les 2.567 euros/m². Même chose dans le massif pyrénéen, où Cauterets, station aux prix les plus hauts, n’excède pas les 2.268 euros/m² tandis que sa dauphine Ax-les-Thermes pointe à 2.211 euros/m². Quant à Gérardmer dans les Vosges et Super-Besse dans le Massif central, elles occupent la première place de leur massif respectif à raison de 2.478 euros et 2.330 euros le m² en moyenne. Problème : certes attractives d’un point de vue tarifaire, ces stations à la clientèle plus locale et familiale se révèlent plus aléatoires que celles des Alpes du Nord en matière de potentiel de plus-value et de liquidité du marché.

Crédit : les Echos

Héloïse Schillio
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Héloïse Schillio

le 24 février 2020