Les annonces politiques qui vont avoir une incidence sur l’immobilier en 2024
La location saisonnière en LMNP sous pression
Loi de finances 2024
Le 29 Janvier 2024 une nouvelle proposition de loi a fait l’objet d’un vote en 1ère lecture par l’Assemblée Nationale. Voici ce que prévoit, dans les grandes lignes, le texte qui est désormais entre les mains du Sénat :
Jusqu’à présent les loueurs de biens meublés étaient automatiquement placés sous le régime du micro-BIC si leurs revenus annuels hors taxes des deux années précédentes ne dépassaient pas les seuils suivants :
- Pour la location de biens meublés classés en tant que meublés de tourisme : 188 700 euros.
- Pour les autres formes de location meublée : 77 700 euros.
Abattements forfaitaires réduits au régime micro BIC
Avant l’adoption de la loi de finances pour l’année 2024, les loueurs de meublés de tourisme non classés qui étaient assujettis au régime du micro-BIC bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de leurs recettes brutes.
Cependant, la loi de finances pour 2024 réduit cet abattement forfaitaire à 30%. En conséquence, le régime du micro-BIC pour ces loueurs est désormais aligné sur celui applicable à la location nue relevant du régime du micro-foncier.
Quant aux loueurs de meublés de tourisme classés, ils jouissaient jusqu’à présent d’un abattement forfaitaire de 71% dans le cadre du régime micro-BIC. Désormais l’abattement sera réduit entre 51% et 30%.
DPE : Avantages pour les locations saisonnières conservés
Informés par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) ainsi que diverses instances professionnelles des préoccupations entourant le marché locatif français, les responsables gouvernementaux, en particulier le Ministre de l’Économie Bruno Le Maire, avaient déjà depuis plusieurs mois évoqué une intention de renforcer la réglementation relative aux locations de meublés touristiques. En effet, ces locations échappant à l’obligation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) attirent de plus en plus d’investisseurs, au détriment des locations annuelles, impactées par l’interdiction de louer les logements notés F ou G au DPE, considérés comme des passoires énergétiques.
Cependant, parmi les amendements examinés et présentés par Elisabeth Borne, seul l’un d’eux aborde la question de la fiscalité des meublés touristiques… Et aucun ne traite du DPE. En d’autres termes, les propriétaires bailleurs de meublés touristiques ne seront, a priori, toujours pas tenus de garantir un niveau minimal de performance énergétique pour la location de leurs biens en 2024.
Il est fort à parier que des mesures soient prises ultérieurement pour ré-équilibrer le marché locatif. On peut donc anticiper, à l’issue des JO 2024, une mise sur le marché relativement massive des biens d’investissement LMNP. Selon Marc Foujols, il serait préférable de mettre en vente au printemps 2024, dans une période plus creuse qu’à l’accoutumé compte tenu de l’accueil des JO. La rentrée en Septembre s’annonce en effet avec une offre augmentée et donc moins de visibilité pour les vendeurs.
Règles assouplies pour les DPE de petites surfaces
Les passoires thermiques retirées du parc locatif français
En France, plusieurs dates d’interdiction ont été fixées pour les passoires thermiques dans le parc locatif :
- 1ᵉʳ janvier 2023 : gel des loyers pour les logements de classe F et G
- 1ᵉʳ janvier 2025 : Entrée en vigueur de l’interdiction de location des logements de classe G
- 1ᵉʳ janvier 2028 : Entrée en vigueur de l’interdiction de location des logements de classe F
- 1ᵉʳ janvier 2034 : Entrée en vigueur de l’interdiction de location des logements de classe E
Révision du DPE pour les appartements de moins de 40 m²
Une mesure est envisagée pour atténuer cette problématique. Christophe Béchu projette de mettre en place un décret visant à rectifier une « distorsion de calcul » qui affecte les petites propriétés de moins de 40 mètres carrés. En raison de leur dimension réduite, ces logements sont défavorisés en termes de fourniture d’eau chaude et de taille du réservoir d’eau chaude. Le ministère envisage de revoir la méthode de calcul afin de prendre en compte cette contrainte, ce qui, selon ses estimations, permettra de retirer environ 140 000 logements de 40 m² ou moins des catégories des logements énergivores (classés F ou G), soit environ 11% du parc immobilier de cette superficie.
Bien que favorablement accueillie, cette mesure ne sera sans doute pas suffisante pour créer le choc d’offre annoncé par le gouvernement. On devrait ainsi connaître encore pour 2024 une tension très forte sur le marché locatif, qui ne sera pas en faveur des locataires. Ces mesures d’assouplissement pourraient avoir un effet bénéfique pour les biens concernés à la vente. En effet, les passoires énergétiques subissent une décote pouvant aller jusqu’à 20%.
Face à ces évolutions, il est crucial pour les acteurs du marché immobilier de rester informés et de s’adapter rapidement aux nouvelles réglementations et opportunités. Les propriétaires et les investisseurs doivent envisager des ajustements stratégiques dans leurs portefeuilles, tout en restant attentifs aux fluctuations du marché et aux besoins changeants des locataires.
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