Investir à Lisbonne en 2026 : après la fin du NHR, que faire ?
Pendant près d’une décennie, le régime des Résidents Non Habituels (RNH) a fait du Portugal l’une des destinations fiscales les plus attractives d’Europe pour les investisseurs étrangers. Sa fin officielle pour les nouveaux entrants depuis janvier 2024 a suscité des inquiétudes. Pourtant, Lisbonne n’a pas perdu de son attrait. Voici pourquoi, et comment appréhender ce marché en 2026.
La fin du NHR : ce qui a vraiment changé
Le régime RNH tel qu’on le connaissait permettait aux nouveaux résidents fiscaux au Portugal de bénéficier pendant 10 ans d’une imposition forfaitaire à taux réduit sur certains revenus étrangers, et d’une exonération quasi totale sur les pensions de source étrangère. C’était un avantage considérable, notamment pour les retraités français et les indépendants à revenus internationaux.
Depuis le 1er janvier 2024, ce régime n’est plus accessible aux nouveaux arrivants. Les personnes déjà inscrites sous l’ancien RNH continuent d’en bénéficier jusqu’au terme de leur période de 10 ans.
Cela dit, le Portugal n’a pas fermé la porte fiscale. Il l’a simplement déplacée.
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Le nouveau régime IFICI : le NHR 2.0
Pour remplacer le RNH, le gouvernement portugais a introduit l’IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), également appelé NHR 2.0. Ce dispositif cible des profils plus spécifiques, mais offre des avantages réels :
- Taux d’imposition forfaitaire de 20 % sur les revenus d’emploi et d’activité professionnelle qualifiée
- Exonération de 50 % sur les revenus professionnels jusqu’à 250 000 €, pendant 5 ans
- Exonération sur la plupart des revenus de source étrangère (hors pensions)
- Durée des avantages : 10 ans
Pour en bénéficier, il faut devenir résident fiscal au Portugal, ne pas y avoir résidé au cours des 5 années précédentes, et exercer dans un secteur qualifié : recherche scientifique, innovation, enseignement supérieur, startups, services à haute valeur ajoutée.
Ce régime ne s’adresse plus à tous. Mais pour les profils éligibles (dirigeants, entrepreneurs du secteur technologique, chercheurs, cadres internationaux) l’avantage fiscal reste substantiel.
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Le marché immobilier lisboète en 2026 : toujours porteur, mais à lire différemment
La fin du NHR n’a pas provoqué l’effondrement que certains anticipaient. Le marché immobilier de Lisbonne reste l’un des plus dynamiques d’Europe de l’Ouest.
Les chiffres clés :
- Les prix résidentiels à Lisbonne ont progressé d’environ 115 % entre 2017 et 2026
- Les projections à court terme tablent sur une hausse de 4 à 7 % par an
- Les rendements locatifs nets oscillent entre 3,5 et 5 % selon les quartiers
- Les frais d’acquisition pour les non-résidents se situent entre 9 et 11 %
Ce n’est plus le marché sous-valorisé de 2015. Mais c’est un marché mature, stable, et adossé à des fondamentaux solides : tourisme international en hausse, démographie d’expatriés croissante, infrastructures modernisées.
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Les quartiers à surveiller en 2026
Príncipe Real et Estrela restent les valeurs sûres du prestige lisboète. Palacetes rénovés, hôtels particuliers, clientèle internationale exigeante — les prix y sont élevés, mais la demande ne faiblit pas.
Lapa s’impose comme l’un des secteurs les plus recherchés : résidentiel, calme, proche des ambassades et des écoles internationales. Un choix naturel pour les familles étrangères qui s’installent durablement.
Mouraria et Intendente, plus populaires et en pleine mutation, attirent une nouvelle génération d’investisseurs en quête de rendement locatif plus élevé et de plus-value à moyen terme.
Comporta et la côte de l’Alentejo, à deux heures de Lisbonne, connaissent un engouement croissant pour les résidences secondaires et les projets d’écotourisme haut de gamme.
Portugal 2026 : l’un des pays les plus sûrs au monde
Au-delà de la fiscalité et des prix, il est un argument que les investisseurs avisés ne négligent plus : la sécurité.
Selon le Global Peace Index 2025, le Portugal se classe 7ème pays le plus pacifique au monde, devant la majorité des nations européennes. Cette position n’est pas anecdotique : elle reflète une stabilité politique durable, un taux de criminalité parmi les plus bas d’Europe, et un cadre de vie qui attire chaque année davantage de familles étrangères cherchant à s’établir sereinement.
Pour un investisseur immobilier, la sécurité d’un pays n’est pas un détail : elle conditionne la pérennité du marché locatif, la qualité des locataires, et la valeur patrimoniale à long terme d’un bien.
Le Portugal offre ce que peu de destinations européennes peuvent promettre : soleil, qualité de vie, sécurité et stabilité économique, le tout dans un cadre architectural et culturel d’exception.
Ce qu’il faut retenir pour investir intelligemment en 2026
La fin du NHR a modifié les règles du jeu, mais pas l’attractivité fondamentale du Portugal. Voici les points essentiels à garder en tête :
- Vérifiez votre éligibilité à l’IFICI avant tout projet d’installation fiscale. Ce régime offre des avantages réels, mais cible des profils précis.
- Le marché a mûri : les opportunités de plus-value rapide sont moins évidentes qu’il y a dix ans. Privilégiez une vision patrimoniale à moyen-long terme.
- La fiscalité locative pour les non-résidents est de 25 % sur les revenus nets. À intégrer impérativement dans votre calcul de rendement.
- Lisbonne reste sous-valorisée par rapport à Paris, Londres ou Amsterdam pour des biens de qualité équivalente. L’écart se resserre, mais il existe encore.
- Faites-vous accompagner par un avocat fiscaliste portugais et un agent immobilier spécialisé dans les transactions internationales.
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