Pied-à-terre à Paris : ce qui change pour les propriétaires étrangers
Vous possédez, ou envisagez d’acquérir, un pied-à-terre à Paris, et les nouvelles mesures annoncées par la mairie vous interpellent. C’est une question que nous recevons de plus en plus souvent de la part de notre clientèle internationale depuis le printemps 2026. Et la réponse tient en une phrase : le climat politique se durcit, mais le cadre légal, lui, bouge beaucoup moins vite que les annonces.
Voici ce qu’il faut vraiment savoir avant de s’inquiéter, ou de se rassurer trop vite.
Paris XVI. Appartement de prestige à la Muette. Prix : 2 780 000 € HAI
Un chiffre qui explique tout : de 7 % à 10 % en trente ans
Les résidences secondaires représentent aujourd’hui près de 10 % du parc de logements privés parisiens, contre 7 % il y a trente ans. Cette progression, lente mais continue, s’est concentrée dans les arrondissements les plus recherchés par une clientèle internationale : le 6e, le 7e, le 8e et le 16e en tête.
C’est précisément ce glissement qui a fait du logement le thème central de la campagne municipale 2026, puis la priorité affichée du nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire, élu en mars. Pour une municipalité qui cherche à reloger des habitants permanents dans un parc jugé trop contraint, chaque pied-à-terre inoccupé une bonne partie de l’année devient un sujet politique.
Il faut comprendre ce chiffre pour comprendre la suite : les mesures qui arrivent ne visent pas les propriétaires étrangers en tant que tels, elles visent un usage du logement jugé en décalage avec les besoins de la ville. La nuance compte, y compris pour anticiper les prochaines évolutions.
Ce qui change concrètement
Quatre évolutions concrètes se dessinent pour les mois à venir, davantage tournées vers l’usage des logements que vers les propriétaires eux-mêmes.
Les nouvelles résidences secondaires pourraient être encadrées dans certains secteurs ciblés, via le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui réserverait ces logements neufs à la résidence principale. Les logements vacants depuis plus de cinq ans devraient être davantage taxés, avec l’objectif de remettre des biens inoccupés sur le marché locatif parisien. Les locations touristiques de courte durée type Airbnb pourraient être limitées dans certains arrondissements, lorsque le bien n’a aucun autre usage que la location saisonnière. Un dispositif de contrôle est également à l’étude pour vérifier l’usage réel des logements et l’application des règles d’encadrement des loyers.Sur le plan fiscal, aucune baisse de la taxe foncière n’est à prévoir : elle a représenté plus de 600 millions d’euros de recettes pour la mairie l’an dernier.
Paris XV – Appartement 2 pièces. Prix : 359 000€ HAI
Résidences secondaires existantes : ce qui ne change pas (pour l’instant)
C’est le point que beaucoup de nos clients internationaux comprennent mal, souvent alimentés par des titres de presse plus alarmistes que la réalité juridique.
Selon les juristes consultés sur le sujet, la loi ne permet pas d’interdire de façon générale les résidences secondaires déjà existantes. Le PLU offre seulement la possibilité d’encadrer, à la marge, certains logements neufs dans des secteurs ciblés, en les réservant à la résidence principale. Il ne s’agit donc pas d’une interdiction rétroactive qui menacerait les propriétaires actuels d’un pied-à-terre parisien.
Concrètement : si vous êtes déjà propriétaire d’un appartement que vous occupez occasionnellement, votre situation n’est pas remise en cause par ces annonces. Ce qui change, c’est le niveau de vigilance administrative, et la probabilité que l’usage de votre bien soit davantage surveillé (déclarations, occupation réelle, mise en location éventuelle).
Le vrai point de vigilance : logements vacants et locations touristiques
Là où l’attention doit se porter, c’est sur deux situations précises :
Un bien réellement vacant depuis plusieurs années. Si votre pied-à-terre reste inoccupé la quasi-totalité de l’année, sans location ni occupation personnelle réelle, la fiscalité sur la vacance va se durcir, et la nouvelle brigade du logement aura précisément pour mission de repérer ce type de situation.
Un bien dédié exclusivement à la location touristique de courte durée. Si votre stratégie repose sur des plateformes type Airbnb toute l’année sans usage personnel, ce modèle économique est directement dans le viseur de la mairie, en particulier dans les arrondissements centraux.
À l’inverse, un pied-à-terre utilisé plusieurs semaines ou plusieurs mois par an par son propriétaire, éventuellement mis en location ponctuelle le reste du temps, se situe dans une zone bien moins exposée à ces nouvelles mesures.
Paris VIII – Appartement au dernier étage avec terrasse. Prix : 1 260 000 € FAI
Ce que ça signifie concrètement pour un futur achat
Pour un achat à venir, la prudence est de mise sur deux points : vérifier si l’adresse envisagée se situe dans un futur secteur PLU restreint aux résidences principales, et anticiper une fiscalité de la vacance plus stricte si le bien est destiné à rester inoccupé une grande partie de l’année.
Cela ne remet pas en cause l’intérêt patrimonial de Paris. La capitale reste l’une des rares grandes villes mondiales où un pied-à-terre conserve à la fois sa valeur patrimoniale, sa liquidité à la revente, et un cadre juridique protecteur pour le propriétaire, y compris non-résident. Le contexte politique se tend, les fondamentaux du marché, eux, ne bougent pas.
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FAQ — Vos questions les plus fréquentes
1. Suis-je obligé de déclarer que mon bien est une résidence secondaire ?
Oui, la déclaration d’usage (résidence principale, secondaire, ou logement vacant) est une obligation déclarative auprès de l’administration fiscale, indépendamment de votre nationalité ou de votre lieu de résidence fiscale.
2. La mairie peut-elle m’obliger à vendre ou à louer mon pied-à-terre ?
Non. Aucune mesure annoncée à ce jour ne prévoit d’expropriation ou d’obligation de mise en location pour les résidences secondaires existantes. Les leviers actuels sont fiscaux (taxation de la vacance) et réglementaires (PLU pour les futurs logements), pas coercitifs sur les biens déjà détenus.
3. Qu’est-ce qui est concrètement considéré comme un logement vacant ?
Un logement vacant au sens fiscal est un bien inoccupé, non meublé de façon à y vivre normalement, et non loué depuis une durée significative, généralement supérieure à un an, la fiscalité renforcée annoncée ciblant en particulier les biens vacants depuis plus de cinq ans.
4. Ces mesures s’appliquent-elles différemment aux propriétaires étrangers ?
Non, la loi française ne prévoit pas de régime fiscal ou réglementaire distinct selon la nationalité du propriétaire pour ces dispositifs. Un propriétaire étranger est soumis exactement aux mêmes règles qu’un propriétaire français pour un bien situé à Paris.
