Investir à l’Île Maurice : mode d’emploi pour un acheteur français
Entre son climat toute l’année, son cadre de vie exceptionnel et un régime fiscal parmi les plus attractifs de l’océan Indien, l’Île Maurice attire un nombre croissant d’investisseurs français. Mais acheter un bien immobilier à Maurice obéit à des règles précises, différentes de celles que l’on connaît en France. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Crédit Photo : Xavier COIFFIC via Unplash
Pourquoi l’Île Maurice séduit les investisseurs français
Au-delà du cadre de vie, l’île offre une stabilité politique reconnue dans la région, une économie diversifiée et un accès facilité pour les ressortissants français : proximité linguistique, vols directs depuis Paris, et une communauté française déjà bien implantée.
C’est aussi une destination qui conjugue investissement patrimonial et art de vivre, ce qui explique l’essor de résidences comme Anahita Beau Champ, dans l’Est de l’île.
Les schémas d’investissement ouverts aux étrangers
Un acheteur étranger ne peut pas acquérir n’importe quel bien à Maurice. L’accès à la propriété passe par des programmes encadrés par l’État mauricien, principalement le PDS (Property Development Scheme), le Smart City Scheme et le programme R+2 (immeubles collectifs). Ces dispositifs permettent d’acheter villas, penthouses ou appartements au sein de résidences dédiées, avec un titre de propriété pleinement sécurisé.
Point clé pour les investisseurs : un achat d’un montant supérieur à 375 000 USD dans le cadre d’un projet PDS, Smart City ou R+2 donne droit à un permis de résidence mauricien. Ce permis reste valable tant que le bien est conservé, et s’étend au conjoint ainsi qu’aux enfants à charge jusqu’à 24 ans. C’est l’un des grands atouts de l’investissement à Maurice : la propriété ouvre directement la porte à la résidence, sans démarche migratoire séparée.
Anahita Beau Champ – Villa de 356 m² avec piscine. Prix : 1 674 000 € HAI
Une fiscalité particulièrement favorable
L’Île Maurice ne prélève aucun impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers, ni de taxe foncière équivalente à celle que connaissent les propriétaires français. Ce cadre est complété par la convention fiscale franco-mauricienne, signée en 1980 et modifiée par l’avenant de 2011, qui vise à éviter la double imposition. En matière immobilière, les revenus locatifs sont imposés dans le pays où se situe le bien : un investisseur français propriétaire à Maurice sera donc imposé localement sur ses loyers mauriciens, avec un crédit d’impôt permettant d’éviter une double taxation en France.
À noter : certains ajustements sur les droits d’enregistrement et taxes de transfert sont attendus au 1er juillet 2026. Il est recommandé de vérifier les taux en vigueur au moment de la transaction avec un conseiller local.
Le processus d’achat, étape par étape
L’acquisition suit un cadre juridique rigoureux, proche par certains aspects du système français :
- Sélection du bien au sein d’un programme éligible (PDS, Smart City, R+2).
- Réservation et versement d’un acompte, avec un contrat de réservation précisant les conditions de vente.
- Signature de l’acte de vente devant notaire : comme en France, la transaction est obligatoirement authentifiée par un notaire mauricien.
- Enregistrement au Land Registry, qui rend le transfert de propriété opposable aux tiers.
- Dépôt de la demande de permis de résidence, une fois l’acte signé et le montant d’investissement confirmé.
Une acquisition réussie repose généralement sur une équipe pluridisciplinaire (notaire, avocat fiscaliste et conseiller en gestion de patrimoine international) pour sécuriser chaque étape, de la structuration de l’achat à la déclaration fiscale en France.
Anahita Beau Champ – Villa avec piscine. Prix : 583 000 € HAI
Un exemple concret : Anahita Beau Champ
Sur 118 hectares dans l’Est de l’île, la résidence Anahita Beau Champ illustre bien ce que peut offrir un investissement PDS réussi : un accès direct au lagon et à une plage exclusive sur l’Île aux Cerfs, une architecture de qualité et une démarche de développement durable. Villas, penthouses et appartements y sont disponibles à partir de 465 000 € : un montant qui ouvre droit, comme évoqué plus haut, au permis de résidence mauricien.
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FAQ — Vos questions les plus fréquentes
1. Un Français peut-il acheter n’importe quel bien à Maurice ?
Non. Les étrangers ne peuvent acquérir un bien que dans le cadre de programmes encadrés par l’État mauricien : PDS, Smart City ou R+2. Un achat hors de ces schémas n’est en principe pas ouvert aux non-résidents.
2. Quel est le montant minimum pour obtenir un permis de résidence ?
Un investissement supérieur à 375 000 USD dans un projet PDS, Smart City ou R+2 donne droit à un permis de résidence mauricien.
3. Le permis de résidence couvre-t-il toute la famille ?
Oui. Il s’étend au conjoint ainsi qu’aux enfants à charge jusqu’à 24 ans.
4. Le permis de résidence est-il valable à vie ?
Il reste valable tant que le bien est conservé par son propriétaire. En cas de revente, le permis n’est plus valide.
